TP.HCM đề xuất 5 khoản thu từ dự án hưởng lợi TOD để tạo nguồn lực phát triển đô thị
TP.HCM đề xuất áp dụng 5 nhóm khoản thu đối với các dự án hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch và hạ tầng đường sắt đô thị trong khu vực phát triển theo mô hình TOD, nhằm khai thác giá trị gia tăng từ đất đai, quyền phát triển và lợi thế kết nối để tái đầu tư hạ tầng đô thị.
Theo dự thảo nghị quyết đang được thành phố lấy ý kiến, 5 khoản thu gồm tiền từ phần diện tích sàn tăng thêm nhờ điều chỉnh quy hoạch; phần giá trị đất tăng lên nhờ TOD; khai thác hạ tầng đường sắt; kết nối trực tiếp với giao thông công cộng và đóng góp cải thiện hạ tầng.
Nguồn thu này được định hướng sử dụng để phát triển đường sắt đô thị, giao thông công cộng, hạ tầng kết nối nhà ga, phát triển quỹ đất TOD, chỉnh trang đô thị và các hạng mục hạ tầng phục vụ cộng đồng.
Khoản thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm
Khoản thu đầu tiên áp dụng với phần diện tích sàn xây dựng tăng thêm khi dự án được phép điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch như hệ số sử dụng đất (FAR), mật độ xây dựng hoặc các chỉ tiêu liên quan. Theo dự thảo, đối tượng phải nộp gồm người sử dụng đất, chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân được cơ quan có thẩm quyền cho phép tăng diện tích sàn xây dựng so với chỉ tiêu quy hoạch cơ sở.
Dự thảo xác định khoản thu dựa trên diện tích sàn tăng thêm, giá đất và một số yếu tố như vị trí, công năng công trình và khoảng cách tới nhà ga.
Phần diện tích sàn tăng thêm được xác định bằng chênh lệch giữa diện tích sàn được phép sau điều chỉnh và diện tích sàn theo quy hoạch cơ sở. Trường hợp không thể xác định thông qua FAR, thành phố sẽ tính theo phần chênh lệch tổng diện tích sàn được phê duyệt.
Công thức tính khoản thu dựa trên diện tích sàn tăng thêm nhân với mức thu trên mỗi m² diện tích sàn. Mức thu được xác định theo giá đất, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ điều tiết, vị trí so với nhà ga và chức năng công trình. Tỷ lệ điều tiết được đưa vào công thức là 25%.
Các dự án càng gần nhà ga hoặc có khả năng tiếp cận tốt hơn sẽ áp dụng hệ số vị trí cao hơn. Cụ thể, khu vực kết nối trực tiếp với nhà ga hoặc trong phạm vi đến 300 m có hệ số 1,3; từ trên 300 m đến 500 m là 1,0; từ trên 500 m đến 1.000 m là 0,9.
Một số nhóm công trình được miễn hoặc giảm thu như nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà lưu trú công nhân, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình phục vụ lợi ích công cộng không kinh doanh.
Khoản thu từ khai thác giá trị tăng thêm từ đất
Khoản thu thứ hai nhằm điều tiết một phần giá trị đất tăng thêm do thay đổi chức năng sử dụng đất, quyền phát triển đất hoặc lợi thế tiếp cận từ hệ thống đường sắt đô thị.
Giá trị tăng thêm được xác định dựa trên chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất trước và sau tác động của TOD, sau khi trừ chi phí hợp lệ và các nghĩa vụ tài chính đã được tính cho cùng phần giá trị.
Cơ chế này áp dụng với nhiều trường hợp như Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích hoặc thay đổi quyền sử dụng đất làm tăng giá trị; dự án trúng đấu giá, đấu thầu; cũng như một số dự án hợp tác đầu tư trên đất công.
Khoản thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương
Khoản thu thứ ba tập trung vào việc khai thác các tài sản gắn với hệ thống đường sắt đô thị.
Đối tượng áp dụng là các tổ chức, cá nhân được giao, cho thuê hoặc khai thác thương mại, dịch vụ, không gian gắn trực tiếp với hạ tầng đường sắt (như nhà ga, đề-pô).
Phạm vi khai thác gồm nhà ga, đề-pô, trung tâm điều hành, bãi đỗ xe, công trình phụ trợ, không gian thương mại, quảng cáo, không gian trên cao, dưới mặt đất và các quyền phát triển gắn trực tiếp với công trình đường sắt.
Khoản thu có thể được xác định thông qua tiền thuê, tiền nhượng quyền khai thác, giá trúng đấu giá, đấu thầu, khoản nộp cố định, chia sẻ doanh thu hoặc các hình thức hợp pháp khác.
Phí kết nối giao thông công cộng
Khoản thu thứ tư áp dụng với các dự án được phép kết nối trực tiếp, dành riêng hoặc có kiểm soát với nhà ga, tạo lợi thế tiếp cận vượt trội hơn so với cộng đồng thông thường.
Theo dự thảo, đối tượng phải nộp là chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc tổ chức, cá nhân được phép khai thác quyền kết nối với hệ thống giao thông công cộng.
Mức thu được tính trên diện tích sàn trực tiếp hưởng lợi, mức lợi ích tăng thêm và hệ số kết nối. Kết nối trực tiếp với sảnh nhà ga, khu vực kiểm soát vé hoặc không gian chức năng của nhà ga có hệ số 1; kết nối gián tiếp thông qua hành lang phát triển hoặc không gian công cộng là 0,7.
Các kết nối bắt buộc phục vụ an toàn, phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm hoặc tiếp cận công cộng mà không tạo lợi thế riêng cho dự án được miễn. Chi phí đầu tư phần kết nối phục vụ công cộng nếu được bàn giao cho Nhà nước được khấu trừ khi xác định khoản phải nộp.
Phí cải thiện hạ tầng
Khoản thu cuối cùng là khoản đóng góp của các dự án, công trình hưởng lợi nhằm phân bổ một phần chi phí đầu tư, cải tạo, nâng cấp hạ tầng dùng chung trong khu vực TOD.
Đối tượng áp dụng gồm các dự án xây dựng mới, cải tạo, mở rộng công trình nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng, công trình hỗn hợp hoặc các công trình khác làm gia tăng nhu cầu sử dụng hạ tầng trong khu vực hưởng lợi.
Theo dự thảo, số tiền phải nộp được xác định dựa trên diện tích sàn của dự án, chi phí đầu tư hạ tầng dùng chung được phân bổ cho các dự án hưởng lợi và mức độ hưởng lợi của từng khu vực. Mức độ hưởng lợi được chia thành 4 nhóm, với hệ số từ 0,8 đến 1,4.
Khoản thu này không áp dụng với phần hạ tầng doanh nghiệp tự đầu tư, chi phí đã được nguồn khác thanh toán hoặc hoàn trả, chi phí bảo trì thường xuyên và những công trình không tạo thêm lợi ích hoặc nhu cầu sử dụng hạ tầng cho dự án.
